不動産の名義人（所有者）の住所や氏名が変わった場合、そのことを登記する必要があります。
２０２６年（令和８年）４月１日からこの登記が義務化されます。
正当な理由なく２年以内に変更登記をしなかった場合、５万円以下の過料が科される可能性があります。
令和8年3月現在の情報です
住所・氏名変更の義務化
２０２６年（令和８年）４月１日からこの登記が義務化されます。
■ いつまでにしないといけない？罰則は？
| 期限 | 罰則 |
|
変更日から2年以内
※施行日前に変更している場合は、令和10年3月31日までに変更登記する必要があります。 |
5万円以下の過料の適用対象 （正当な理由がなく申請を怠った場合） ※いきなり過料されるのではなく、まず法務局から催告通知があります。 |
■ 変更登記が必要かどうかは、何を見ればわかる？
法務局で登記事項証明書を取得すると分かります。赤い矢印(←)欄に記載の住所氏名が、現在の住所氏名と異なる場合に変更登記が必要になります。
罰則について
正当な理由がないのに、変更登記をしなかった場合、５万円以下の過料の適用対象となります。
■ 正当な理由とは？
- 検索用情報の申出または会社法人等番号の登記はされているが、登記官の職権による住所等変更登記がされていない場合
- 行政区画の変更等により所有者（所有権の登記名義人）の住所に変更があった場合
- 住所等変更登記の義務を負う人自身が重病等である場合
- 住所等変更登記の義務を負う人自身が ＤＶ被害者等で、その生命・身体に危害が及ぶおそれがあり、避難せざるを得ない状況にある場合
- 住所等変更登記の義務を負う人自身が経済に困窮していて登記に必要な費用を負担できない場合
（法務省ＨＰより令和8年3月現在）
※いきなり過料を科されるわけではなく、まず、法務局から変更登記をきちんとするように催告連絡があります
スマート変更登記の開始
「スマート変更登記」とは、住所等の変更があった場合、自分で登記申請しなくても、法務局が住基ネットの情報を活用して、登記官が職権で住所等変更登記をするサービスです。
事前に、生年月日やメールアドレスなどの「検索用情報の申出」をする必要があります。
住基ネットとは‥
これまで全国それぞれの市区町村で独自に管理していた住民基本台帳を、専用の通信回線でネットワーク化し、氏名、生年月日、性別、住所の4情報、住民票コードとこれらの変更情報を共有することで、本人確認を全国共通ですることができるシステムです。
スマート変更登記の利用方法
「検索用情報の申出」をすると、スマート変更登記が利用できます。
■ 不動産の所有者が個人の場合‥
検索用情報の申出の後に、住所や名前の変更があった場合（本人の了承を確認した後）、法務局が職権で変更登記をしてくれるので、義務違反に問われる心配もなくなります。
■ 検索情報の申出のイメージ
① 検索用情報を事前に提供
| 検索用情報 | |
| ① 氏名 | |
| ② 氏名ふりがな | |
| ③ 住所 | |
| ④ メールアドレス（任意） |
② 検索用情報をシステム内部に記録する
検索用情報を用いて、法務局の登記官が所有者の住基ネット情報を検索する
■ スマート変更登記の流れ
「検索用情報の申出」をした後の住所氏名変更登記までの流れは次のとおりです。
① 法務局が定期的に住基ネットに照会して住所や名前の変更がないか確認する
② 住所や名前の変更があった人に、変更登記をしてよいかを確認するメールを送付
※メールアドレスを申出しなかった場合は、書面を送付
③ 本人の了承
④ 職権で変更登記→住所等変更登記の義務は履行済みとなります
まとめ
●２０２６年（令和８年）４月１日より住所や名前の変更登記が義務化されます。
正当な理由なく２年以内に変更登記をしなかった場合、５万円以下の過料が科される可能性があります。
●住所や名前の変更があった場合は、早めに所有権登記名義人変更登記をすることをお進めします。
●検索用情報の申出をすると法務局が職権で登記してくれます（スマート変更登記）。
■ まとめ表
| 項目 | 内容 |
| 施行開始日 | ２０２６年（令和８）年４月１日 |
| 変更期限 | 変更日から２年以内 |
| 施行日前の変更も対象 | 施行日前の場合、２０２８年３月３１日までに申請 |
| 罰則 | 正当な理由なしに未申請で、５万円以下の過料対象となる可能性 |
| 職権登記 | 検索用情報の申出→法務局が職権で自動的に登記 |
司法書士は法務局提出書類の作成の専門家です。
ご不安な点や登記手続きの代行をご希望の方は、ぜひ当事務所までご相談ください。親切・丁寧にサポートいたします。